Vivienda

1. DÓNDE ESTAMOS

La liberalización del suelo y la política del todo urbanizable puestas en marcha por el Gobierno del PP en 1998, junto con la liberalización de las hipotecas (eliminando límites de tiempo y de porcentajes de renta dedicados a la amortización), además del cambio de tipos fijos a variables que hizo fácil el acceso al crédito, supusieron el arranque de la burbuja inmobiliaria. En 1997, año de inicio del auge, el crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) suponía  el 28,4% del PIB de España. En 2007, año del pinchazo de la  burbuja, dicha proporción había ascendido hasta el 102,9% del PIB. La política monetaria era ya competencia del  Banco  Central Europeo, que no adoptó ninguna medida para frenar tal aluvión de financiación, que los bancos obtenían sobre todo en los mercados mayoristas de dinero.

El efecto inmediato fue la sobrevaloración de los inmuebles y del suelo, el aliciente para las recalificaciones urbanísticas por el incremento vertiginoso de los ingresos municipales, la dinamización del sector inmobiliario, una amalgama de corrupción a todos los niveles en forma de sobrefinanciación o de pago de obras y paralelamente la constitución de una bolsa creciente de familias atrapadas por obligaciones hipotecarias.

Un efecto social negativo fue que los precios de las viviendas crecieron muy por encima de los salarios. En 1997 el precio de mercado de la vivienda equivalía a 4,3 salarios medios anuales, y el esfuerzo de acceso era del 28,4% de los ingresos familiares. En 2007, el precio de la vivienda equivalía a 9 veces el salario medio anual, con lo que el esfuerzo medio de acceso superaba el 51,2% de los ingresos familiares. Esta proporción implicaba la imposibilidad de acceso a la vivienda en propiedad mediante préstamo hipotecario a los hogares de nueva creación.

El estallido de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008 no ha afectado a todos por igual: mientras han surgido nuevas formas de negocio mediante una nueva especulación de un bien indispensable como es la vivienda que permite se cuenten por millares los edificios construidos, pero sin vida, que recorren todo el territorio nacional, existen  miles de familias se enfrentan a un sobreendeudamiento sobrevenido y no doloso que, con demasiada frecuencia, concluye con desalojos y desahucios y el arrastre de deudas que les impiden rehacer su vida.

A 31 de diciembre de 2014 había en España 535.734 viviendas de nueva construcción no vendidas, cuyo ritmo de reducción es muy moderado y de las que un 30% son de muy difícil venta por su ubicación. Sareb tiene unos 100.000 inmuebles por vender. Todo ello revela que se construyeron viviendas por inercia en 1997-2007 sin relación con la demanda efectiva de viviendas.

El panorama actual en nuestras ciudades es que conviven dos realidades antagónicas: por un lado, miles de viviendas vacías propiedad de entidades financieras, y por otro lado, miles de familias sin capacidad de acceso a la vivienda, y que demandan a la Administración que les garantice sus derechos constitucionales a una vivienda digna.

Tras una Legislatura en la que la perdida de la vivienda y el drama social de los desahucios han monopolizado el debate público, sigue siendo muy complicado el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.

No debe perderse de vista el papel que ha desempeñado la construcción como motor de la economía y de la creación de empleo. Una actividad constructiva bien modulada, ajustada a las necesidades que imperan en la población, no sólo es conveniente sino necesaria para atender una necesidad básica de la ciudadanía como es el acceso a la vivienda, así como para volver a ser ese motor que produzca actividad económica en el territorio y con ello se genere empleo en el segmento de población más castigado durante la crisis. No obstante, se debe ajustar el ritmo de nueva construcción de viviendas a las previsiones de demanda. Y para compensar esa ralentización, potenciar las políticas de rehabilitación de edificios para seguir disponiendo de un parque que dé respuesta a la demanda ciudadana en todos los segmentos y sectores de población.

 

2. NUESTROS OBJETIVOS

Resulta absolutamente necesaria la formulación de un nuevo modelo territorial y urbano, apoyado en el modelo de Ciudad Compacta, basado en explícitos criterios de sostenibilidad, y el principio de accesibilidad universal,  que incluya la variable medioambiental y el cambio climático, el uso racional del suelo y del agua y que esté orientado más a la mejora y recuperación de la ciudad preexistente y a la puesta en valor de los edificios vacíos, obligando a cumplir su función social, más  que a nuevas ocupaciones mediante la reclasificación del suelo rústico, tal como se contempla en el epígrafe “Un nuevo Marco Legal para los Ayuntamientos”.

Para conseguir lo anterior es necesario lograr una menor dependencia de los ayuntamientos respecto de los ingresos derivados del planeamiento, reforzando las haciendas locales. Se debe de impulsar sobre todo la rehabilitación de las viviendas existentes para frenar la invasión de nuevos suelos. El suelo excesivo calificado como de urbanizable residencial debe de ser objeto de recalificación a su condición previa y debe de pagar un IBI ligado al uso efectivo que se esté dando al suelo. La garantía de una vivienda digna para todos los ciudadanos pasa por un verdadero pacto social en el que la lucha contra los desahucios y la protección de la vivienda, como verdadero núcleo cohesionador de las familias, prevenga la exclusión social, y aúne los esfuerzos educativos, sanitarios, de empleo y sociales integradores, en general.

Asimismo, resulta imprescindible que se recupere el control por las Administraciones Públicas  de los procesos de desarrollo urbano, y se busque para ello la complicidad de la participación ciudadana con el fin de asegurar que la iniciativa privada emprendedora contribuya al interés general.

Necesitamos acciones reales para atajar un problema real, soluciones imaginativas como la propiedad compartida o el uso temporal que permita a las familias continuar con su proyecto vital, que gira sobre el hogar y la vivienda familiar.

El desarrollo urbano no es sólo vivienda, también debe estar previsto el espacio para la industria (cada vez más limpia), las instalaciones técnicas (instalaciones de telecomunicaciones). Los procesos de participación deben ser activos, las administraciones deberán realizar consultas públicas dirigidas a todos los interesados y publicar un informe previo de las necesidades satisfechas gracias al proceso de desarrollo puesto en marcha.

Los socialistas somos muy conscientes de que las medidas adoptadas durante los últimos años para evitar los desahucios han sido insuficientes. Lo fueron las aprobadas la legislatura pasada, como el aumento de las garantías para los consumidores que solicitaran préstamos hipotecarios (abril 2009), el aumento de los ingresos inembargables hasta el 150% del SMI, o la elevación del límite mínimo de adjudicación del bien hasta el 60% del valor de tasación en los procedimiento de subasta (julio 2011). Y más aún lo están siendo las adoptadas por el Gobierno del PP como lo demuestran el escuálido Código de Buenas Prácticas (CBP), el hasta ahora escaso uso del Fondo social de Viviendas, creado en la D.A. 1ª de la Ley 1/2013  o una Ley de Protección de Deudores Hipotecarios que no resuelve eficazmente los problemas reales de la gente.

Los objetivos básicos de la política de vivienda serán los siguientes:

 1º: Favorecer el acceso a la vivienda, con un esfuerzo nunca superior a la tercera parte de los ingresos familiares, a los hogares con niveles bajos y reducidos de ingresos. Dicho acceso podrá ser en propiedad o en alquiler, empleando vivienda nueva o usada, según circunstancias de los mercados locales de vivienda.

2º: Facilitar alojamiento a los hogares desahuciados como consecuencia de sentencias de los procedimientos de ejecución hipotecaria y por el impago del alquiler

Equilibrar la balanza evitando el debilitamiento de los inquilinos, eliminar las listas negras de deudores, mantener las ayudas a la entrada, subsidiaciones de préstamos (que afectan a 300.000 familias que ya la venían percibiendo) y de renta básica de emancipación (la perciben 200.000 jóvenes). Las actualizaciones anuales del alquiler se efectuarán con las variaciones correspondientes del Índice de Precios de Consumo. Modificación del artículo 13.1 de la nueva normativa sobre alquileres (Ley 4/2013, BOE de 5 junio de 2013),  impidiendo la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador.La construcción de viviendas ha sido utilizada durante muchos años como colchón del desempleo del país, manteniendo procedimientos de construcción ineficientes, poca cualificación de los trabajadores y, en consecuencia, el alejamiento de un tratamiento industrial en un sector clave de nuestra economía, con el resultado de que nuestro parque de viviendas sea, en general, de escasa calidad. Debemos revertir este proceso, potenciando la I+D+I, con el objetivo de disponer viviendas más eficientes, económicamente accesibles, confortables y durables.

De igual modo, debemos recuperar la Vivienda de Promoción Pública y evitar la venta especulativa de los parques públicos municipales de viviendas. La vivienda de promoción pública debe de destinarse preferentemente al alquiler. Las viviendas protegidas de nueva construcción han desaparecido del mercado por el cierre de la financiación crediticia al promotor de este tipo de viviendas. Las entidades de crédito deben de financiar a largo plazo a los promotores públicos de viviendas protegidas. El ICO deberá de garantizar una proporción de la financiación, vía préstamos hipotecarios,  de los objetivos de política de vivienda protegida. Se debe de establecer en el planeamiento urbano una reserva de suelo suficiente con destino al parque de viviendas de alquiler. Será imprescindible restablecer las reservas de suelo para vivienda protegida o equivalente en el planeamiento urbanístico y el porcentaje público de plusvalías que corresponde a la administración local.
El gobierno debe de coordinar la gestión de la política de viviendas protegidas por las CCAA, estableciendo la correspondiente dotación presupuestaria para desarrollar una nueva política de vivienda.

 

3. PROPUESTAS

Derecho a la vivienda

• Proponer la redefinición del derecho a la vivienda en la Constitución, para garantizarlo de manera efectiva.
• Promover un paquete de medidas destinadas a la rehabilitación de viviendas en las Comunidades Autónomas, especialmente las de renta antigua, abandonadas, y situadas en cascos  antiguos de los municipios de las mismas que sean alquiladas a jóvenes o adquiridas por jóvenes en régimen de propiedad, o alquiler con opción a compra. De esta forma reavivaremos y modernizaremos los centros históricos, favoreciendo la creación de nuevos espacios sociales y comerciales.
• Establecer un sistema que permita la compra en ejercicio de retracto por las administraciones públicas, de aquellas viviendas protegidas, o cuyas características así lo aconsejen, en un ejercicio de protección de las familias en determinadas zonas y bajo determinadas premisas. El registro de la propiedad deberá reflejar la verídica situación jurídica de un inmueble en todos los aspectos fundamentales que podrían afectar a la titularidad y uso del mismo.
• Establecer la eliminación automática por parte de las entidades financieras y sin previa exigencia del titular de una hipoteca de las cláusulas declaradas abusivas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal Supremo español.
• Procurar la permanencia en sus casas de quienes más están sufriendo la crisis económica, y poner fin a estos desahucios.
• Facilitar la renegociación de las deudas con mediación pública y, en el caso de no poder salvar la pérdida de la vivienda, evitar que esa pérdida arrastre además una deuda de por vida.
• Reformar la ley de segunda oportunidad para, por un lado, permitir al juez paralizar la ejecución hipotecaria en caso de insolvencia justificada no dolosa y, en caso de que sea imposible, acordar la aplicación de la dación en pago, valorando la vivienda en el precio establecido para la concesión del préstamo. Para ello será necesario modificar el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, optando por un modelo de segunda oportunidad alternativo al contenido en dicha norma. Excluir de la ejecución de los avales que se hayan podido producir en estos casos la vivienda habitual del avalista. También incluiremos los siguientes aspectos: (i) eliminaremos el periodo de 5 años en el que las deudas exoneradas pueden volver a ser reclamadas; (ii) daremos a los créditos públicos un tratamiento similar al que gozan las entidades mercantiles en los concursos; (iii) reduciremos los requisitos o condicionantes para poder acceder a la exoneración del pasivo insatisfecho de la persona natural; iv) otorgaremos facultades al juez para valorar la actitud y el grado de cumplimiento de los deberes legales de préstamo responsable por los bancos; v) protegeremos la situaciones de colectivos especialmente vulnerables, por ejemplo, si el deudor tuviese a cargo a un menor de edad o a una persona en situación de dependencia para paralizar la ejecución hipotecaria en caso  de insolvencia justificada no dolosa; vi) en estos casos y si fuese necesario, promoveremos la puesta a disposición de la familia de una vivienda en régimen de alquiler social procedente del parque público  existente; vii) cuando se produzca la ejecución de garantía real sobre la vivienda habitual del deudor, aprobaremos que el valor de tasación del bien a efectos de la ejecución de la garantía por incumplimiento de pago no pueda ser inferior al valor de tasación que sirvió para la concesión del préstamo. Abogamos por la figura del Convenio de Acreedores con intervención de notario o autoridad judicial e impediremos por ley la venta de deudas contraídas por los consistorios a fondos buitre en defensa del derecho constitucional de acceso a la vivienda.
• Crearemos una oficina central anti desahucios que coordine la creación de oficinas por todo el territorio y unifique criterios y ayude a su mantenimiento.
• Poner a disposición de la familia que haya aplicado la dación en pago una vivienda en régimen de alquiler social.
• Reconocer el derecho de las personas que hayan perdido su vivienda como consecuencia de una situación de insolvencia sobrevenida en un procedimiento de desahucio a que se les facilite una vivienda en régimen de alquiler a un precio acorde a sus circunstancias económicas y familiares y, en su caso, a un plan de rescate personal sobre la deuda pendiente que mantengan, que no debe superar el 30% de sus ingresos.
• Restaurar los derechos de quienes adquirieron viviendas de promoción pública y de aquellos afectados por tipos de interés en la adquisición de vivienda hoy no referenciados.
• Mantener los planes plurianuales de vivienda, ejecutados por las comunidades autónomas y coordinados desde el gobierno. En los mismos se contemplaran ayudas para las viviendas protegidas, una vez actualizado dicho tipo de instrumento de la política de vivienda. Los planes plurianuales deberán tener apoyo presupuestario, superando la anomalía que ha supuesto el Plan 2013-16, que no ha tenido apenas dotación presupuestaria, con lo que en la práctica no ha habido política de vivienda en el periodo 2012-2015.
• Promover el compromiso de las empresas suministradoras de los servicios públicos de agua, luz y gas para impedir los cortes del suministro a personas y familias en situación de vulnerabilidad por impago. Antes del corte del suministro se comunicará a la Administración competente que en todo caso podrá mediar entre las partes.
• Crear un fondo social de gestión pública que permita atender el derecho a techo de la ciudadanía que se vea privada de él. Los ayuntamientos podrán disponer de viviendas dentro de los parques de viviendas sociales de gestión pública.
• Asimismo, crear un fondo social de gestión pública destinado a combatir la pobreza energética, cubriendo los gastos de las familias vulnerables.

 

Vivienda social

• Desarrollar un nuevo modelo de vivienda protegida preferentemente en alquiler, con precio de referencia tasado objetivamente, al margen del precio de mercado de la vivienda libre, bajo estricto control público en la selección del destinatario de menores rentas y en el seguimiento de su ocupación, estableciendo un esfuerzo razonable para toda la ciudadanía, fijando el umbral de esfuerzo económico de acceso en el máximo de un tercio de la renta familiar disponible, así como estableciendo su calificación de protegida con carácter permanente. Los hogares destinatarios de las viviendas protegidas no deberán tener ingresos superiores a los 3,0 IPREMs (1.863,9 euros/mes).
• Crear parques municipales de gestión pública de viviendas de alquiler social o al régimen de derecho de superficie, a través de agencias regionales y locales , al que se podrán incorporar las procedentes del stock de vivienda nueva sin vender o desocupada, previa negociación con el propietario, las incluidas en inmuebles desocupados y rehabilitados, las que, como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria con posterior desahucio, hayan pasado a ser de titularidad de las entidades de crédito que estén participadas por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria y no hayan sido posteriormente enajenadas y las adquiridas por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Restructuración Bancaria (Sareb).La negociación con Sareb deberá hacerse respetando los compromisos de esta entidad de devolución de la deuda con la que adquirió la vivienda cedida.
• Incrementar progresivamente el peso del parque de vivienda pública, dentro del parque total de vivienda.

 

Promoción del alquiler

• Ampliar el plazo de duración del alquiler como mínimo hasta 4 años a petición del arrendatario.
• Revisar la regulación de las resoluciones de los contratos de alquiler basadas en retrasos o impagos en el abono del arrendamiento, garantizando los derechos del arrendador a recibir el alquiler acordado y la protección del arrendado, y también articulando sistemas de mediación para los supuestos de insolvencia sobrevenida.
• Mantener la desgravación en el IRPF del 60% del importe obtenido por el arrendador, una vez deducidos los gastos y reintroducir las desgravaciones fiscales al alquiler para las rentas más bajas.
• Establecer garantías para el cobro de los arrendamientos y medidas de protección de los mismos en los casos de insolvencia sobrevenida, lo que estimularía una mayor oferta de vivienda de alquiler.
• Imponer una tasa transitoria sobre las viviendas desocupadas que mantienen las entidades financieras fruto de los desahucios para incentivar su oferta como viviendas en alquiler.
• Mantener las ayudas al alquiler en los niveles de la etapa del Gobierno anterior.

 

Rehabilitación

• Desarrollar un Programa de Rehabilitación Sostenible de Viviendas, Edificios y Entornos, que alcance al menos 200.000 viviendas y que incluya por sistema estudios y soluciones de eficiencia energética y accesibilidad a todas las viviendas.
• Derogar las disposiciones de la Ley de Rehabilitación que impiden la incorporación de familias de menor renta (2´5 IPREM).
• Crear líneas ICO para las actuaciones de rehabilitación y renovación en viviendas individuales, especialmente en el medio rural, así como para las intervenciones en edificios y en áreas urbanas degradadas, así como la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas a integrar el parque público de viviendas en alquiler.
• Destinar estas líneas ICO en especial a mejorar la accesibilidad y a propiciar el ahorro energético.
• Desarrollar un programa nacional, en colaboración con las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, para dotar de ascensores a edificios que no dispongan de los mismos y así se dé respuesta a familias que tengan limitada la movilidad de sus mayores o de sus miembros con alguna discapacidad, y carezcan de medios para su instalación.
• Fomentar la liberación de suelo perteneciente a Defensa no utilizado para la construcción de viviendas sociales, de acuerdo con la planificación urbana de la ciudad compacta.
• Medidas fiscales de apoyo. Se estudiará una acomodación del tipo de IVA aplicable para potenciar los procesos de rehabilitación y de regeneración urbana calificados como protegibles.

 

Participación Ciudadana y Transparencia.

• Potenciar los procesos de Participación Ciudadana en los procedimientos de información pública del Planeamiento aplicando instrumentos, tanto tradicionales como informáticos, de explícita divulgación social.
• Establecer en los procedimientos de información pública aplicables a los procesos de reclasificación (paso de rústico a urbanizable) y de recalificación de suelo (cambio de uso y/o incremento de edificabilidad) la obligación de exponer las variaciones económicas producidas en dichos procesos como medidas de explícita transparencia para conocimiento de la ciudadanía con la finalidad básica de impedir la especulación y los eventuales procesos de corrupción.